Foire aux questions

Pour l’acquéreur d’un bien immobilier lors d’une vente aux enchères, deux types de frais s’appliquent et s'ajoutent au montant de la vente : les frais perçus par le notaire vendeur et les frais d’organisation matérielle de Paris Notaires Services mis à la charge de l’acquéreur. Comme précisé dans le cahier des charges, les frais de PNS s’élèvent à 2% HT et 2,4% TTC (avec un minimum de 750 € HT et de 900 euros TTC) calculé sur le montant de la vente et donc de la dernière enchère.

Le notaire peut communiquer lors des visites une estimation des frais qu’il va percevoir ou une estimation de l’ensemble des frais.

Les frais résultants de la constitution du cahier des charges par le notaire resteront à la charge du vendeur en cas d’échec de la vente.

Le mandat signé préalablement à la vente entre PNS et le vendeur précise leurs obligations respectives.

Un chèque de consignation est demandé à chaque candidat acquéreur qui souhaite porter des enchères. Le terme consignation correspond au terme habituellement utilisé. Toutefois juridiquement il s’agit d’une provision sur frais versée par chaque enchérisseur.

Ce chèque est généralement de 20% de la mise à prix. Il s’agit d’un chèque simple jusqu’à une mise à prix de 250 000 € sauf demande spécifique du notaire vendeur. A partir de 250 000 € et au-dessus de ce montant, un chèque de banque sera demandé par le notaire vendeur.

Le chèque de consignation est remis au candidat immédiatement après la vente s’il n’est pas l’adjudicataire du bien. Pour les ventes en distanciel, les chèques de banque sont renvoyés au candidat en recommandé avec accusé de réception. Si le bien est remporté par le candidat acquéreur, ce chèque est encaissé pour tous les canaux de vente. Pour les ventes judiciaires, un chèque de banque de 10% de la mise à prix sera demandée par le notaire vendeur.

Le notaire vendeur peut demander, au moment de la signature du procès-verbal d’adjudication (acte la vente), un chèque complémentaire si le prix adjugé est bien au-dessus du montant expertisé.

Sur le site internet www.immonotairesencheres.com vous retrouverez l’ensemble des biens vendus aux enchères, ainsi qu’une fiche descriptive complète du bien et de ses caractéristiques. Pour chaque bien mis en vente, une visite virtuelle vous permettra de découvrir à 360° ou en 3D avec des lunettes dédiées le bien qui vous intéresse.

Le résultat des enchères est disponible sur le site internet www.immontoairesencheres.com après la vente. En vous abonnant à la lettre d’information (newsletter), vous pourrez recevoir nos résultats.

Contrairement aux ventes qui se déroulent au tribunal ou la représentation par un avocat est obligatoire, les ventes aux enchères notariales sont des ventes volontaires qui ne nécessitent pas la présence d’une tierce personne. Vous pouvez donc porter enchère seul ou avec votre conjoint. Nous attirons votre attention sur le fait qu’acheter à plusieurs un bien nécessitera des documents supplémentaires.

Dans le cas ou vous ne pouvez pas assister à une vente aux enchères immobilière notariale, une procédure vous permet d’être représenté par une tierce personne, il vous suffira de contacter le notaire en charge de la vente qui vous communiquera les pièces à fournir.

Le cahier des charges constitue l’acte de vente, c’est un terme utilisé pour les ventes aux enchères notariales qui regroupe toutes les conditions générales de la vente ainsi que les conditions particulières du bien.

Vous pouvez vous adresser au service des ventes au enchères de Paris Notaires Services pour avoir des renseignements sur la procédure des adjudications, il vous faudra ensuite prendre contact avec le notaire de votre choix pour procéder à la mise en vente de votre bien. Le service des ventes aux enchères de Paris Notaires Services accompagne ensuite votre notaire tout au long du processus de vente.

Le service des ventes aux enchères organise pour chaque bien mis en vente trois visites gratuites de deux heures chacune. Nous pouvons organiser des visites privées, il suffit de prendre contact avec le service des ventes aux enchères qui vous informera des modalités d’organisation. Celles-ci sont payantes.

Parfois, les biens mis en vente peuvent être retirés. Plusieurs raisons sont possibles : un bien peut être retiré faute de consignation ou faute d’enchère. Le bien peut être également retiré pour des questions juridiques, on parlera alors de retrait tardif. Pour ces différents cas, le bien pourra être remis en vente mais cela reste le choix du notaire et du vendeur.

Les ventes aux enchères sont des ventes publiques, ouvertes à tous et vous pouvez assister à une vente sans souhaiter porter enchères. Nous vous conseillons de venir assister à une vente en amont si vous souhaitez porter enchères lors d’une vente future.

Selon les biens, un nombre plus ou moins important de personnes peuvent être présentes lors des visites ou lors de la vente. La vente aux enchères est le mode de vente le plus transparent qui s’adresse principalement aux particuliers à la recherche de l’acquisition de leur résidence principale.

La vente aux enchères immobilières notariale donne accès à des biens exclusifs que l’on ne retrouve pas ailleurs sur le marché habituel : successions vacantes, biens issus de collectivités / association / état, bien de la Mairie de Paris.

Chaque bien est évalué par un expert immobilier indépendant, cette évaluation est soumise au vendeur qui choisira son mode de vente (mise à prix ou prix de réserve). Le montant du mode de vente choisi ne sera en aucun cas supérieur à l’évaluation. Le prix de vente final est le résultat de la confrontation entre l’offre et la demande et diffère selon l’attractivité du bien.

Si un bien est présenté avec une mise en prix, une décote est appliquée par rapport à l’évaluation. Elle peut être plus ou moins importante. Il suffira simplement de couvrir l’enchère pour que le bien soit adjugé.

Dans le cas du prix de réserve, il s’agit d’un montant déterminé par le vendeur et en dessous duquel il ne souhaite pas vendre. Le prix de réserve ne pourra jamais être au-dessus de la valeur d’expertise. On parlera de point de départ des enchères et non de mise à prix et il faudra atteindre le montant souhaité par le vendeur, sinon il pourra retirer son bien de la vente.

La vente aux enchères n’est pas soumise à la loi Solidarité et Renouvellement Urbain car l’acte de vente (cahier des charges) rédigé par le notaire est présenté aux potentiels acquéreurs au complet au moins 3 semaines avant la vente. Ce document contient le DPE, loi carrez, la DIA…

L’acheteur est ainsi en pleine connaissance de toutes les informations relatives au bien, il n’y a donc aucun vice caché ou difficulté qui ne seraient pas mis à la connaissance des personnes intéressées par le bien.

La vente est donc définitive le jour de l’adjudication et le paiement du prix s’effectue dans les 45 jours suivant la vente.

La vente notariale interactive n’est pas une vente aux enchères, c’est simplement une aide à la négociation. À la fin du délai de dépôt d’offres sur internet, e vendeur choisit en définitive l’acheteur qui lui convient. La vente ne se fait pas obligatoirement au plus offrant mais souvent au mieux disant.

Lorsque deux lots sont vendus séparément par un même vendeur ils peuvent être réunis pour des raisons géographiques (exemple : un appartement et une chambre de service dans le même immeuble) ou parce qu’ils présentent un intérêt et des caractéristiques similaires (deux habitations contiguës).

Dans un premier temps, les lots sont présentés aux enchères individuellement. Chacun sera déclaré provisoirement adjugé au dernier enchérisseur.

Dans un second temps la réunion des deux lots est proposée à la vente. Pour cela les deux prix de vente provisoire sont additionnés (ou un prix de vente et une mise à prix initiale si l’une des ventes est infructueuse) ce qui constitue la nouvelle mise à prix pour la mise en vente de la réunion des deux lots.

Au terme de la mise en vente relative aux deux lots réunis, soit les deux lots sont déclarés adjugés à une seule et même personne, soit la faculté n’a pas trouvé preneur, alors les deux enchérisseurs des lots vendus individuellement sont déclarés adjudicataires.

Le choix de proposer une faculté de réunion de lots intervient lorsque la réunion de ces deux lots présente potentiellement un intérêt et une plus-value certaine pour un acheteur.


EXEMPLE :
Un appartement mis à prix à 450 000 € et une chambre de bonne à 100 000 € sont présentés à la vente.

Lors de la première présentation, l’appartement est provisoirement adjugé à 600 000 € et la chambre de service à 150 000 €. Les deux montants sont additionnés soit 750 000 €, les deux lots sont réunis et le jeu des enchères reprend. Soit les deux lots ont adjugés à l’enchérisseur qui couvre cette mise à prix (750 000 + le pas d’enchères) soit il n’y a pas de nouvel enchérisseur et les deux biens sont adjugés définitivement aux précédents enchérisseurs.

Lors du dépôt de la candidature devant un notaire, le candidat signera son ordre dont le montant sera enregistré dans le système d’information de PNS.

Lors de la séance de vente, l’ordre sera pris en compte dans le flux des enchères venant des différents canaux sous réserve qu’il n’existe pas un ordre de montant supérieur, ou en cas de montant équivalent un ordre déposé avant le vôtre.

Un candidat ne peut porter qu’un ordre d’achat pour un bien mais plusieurs candidats peuvent avoir choisi ce canal et donc le système d’information peut comporter plusieurs ordres pour un même bien soit de même montant, soit d’un montant différent.

Lors de la vente, un ordre d’achat est activable tant que le montant de la prochaine enchère est strictement inférieur au montant maximal de l’ordre d’achat. Le Président et le Commissaire de la séance de vente sont informés qu’un ordre d’achat est activable sans en connaître le montant. L’activation d’un ordre d’achat est soumise à validation du Président.

Si plusieurs ordres sont activables pour un bien donné, le système d’information procède à une priorisation des ordres d’achat selon les règles suivantes :
- L’ordre d’achat de montant maximal est prioritaire sur tous les autres ordres d’achat
- Si plusieurs ordres d’achat ont, pour un bien donné, exactement le même montant maximal, alors l’ordre d’achat enregistré le premier dans le système d’information est prioritaire sur les autres ordres d’achat

EXEMPLE :

Un bien est mis en vente avec une mise à prix de 450 000 €

Deux ordres d’achat concurrents sont portés :
1. Ordre d’achat 1 avec un montant maximal de 500 000 €
2. Ordre d’achat 2 avec un montant maximal de 600 000 €

Les deux ordres sont activables (montant maximal strictement supérieur au montant de la prochaine enchère) mais le système va prioriser l’ordre d’achat 2 (montant maximal supérieur)

Déroulement de la vente de ce bien (pour simplifier on considère que le pas d’enchère est fixe à 5 000 €) :

- Mise à prix : 450 000 €

- Enchère en salle : 455 000 €

- Enchère en salle : 460 000 €

- Activation de l’ordre d’achat 2 par le Président : 505 000 € (*)

(*) Le montant de 505 000 € est égal au montant maximal de l’ordre d’achat de premier rang inférieur à l’ordre d’achat priorisé par le système additionné du pas d’enchère

- Enchère en salle : 510 000 €

- Activation de l’ordre d’achat 2 par le Président : 515 000 €

- Carence d’enchère constatée par le Président

- Fin de la vente du bien adjugé à 515 000 €

Lors de la vente d’un bien, le détail (numéro d’enregistrement de chaque ordre ainsi que son montant maximal associé) du (ou des) ordre(s) d’achat associé(s) au bien sont affichés au Président et au Commissaire de la séance de vente.

Si le cahier des charges le permet, une surenchère est possible durant les dix jours ouvrés à partir de la date de la vente. Si le dixième jour l'étude est fermée, le délai de surenchère expirera le premier jour ouvrable suivant à 16h00. Pendant ces dix jours, toute personne peut porter une surenchère du dixième, c'est à dire faire une offre supérieure de 10% au montant adjugé.

Le montant du virement de consignation, que doit effectuer le surenchérisseur, représente en général 30% d’un montant calculé sur la base de prix d’adjudication majoré de 10% qui constitue la nouvelle mise à prix.
Dans ce cas, une nouvelle et dernière vente est organisée. Dès le dépôt de la surenchère, le notaire chargé de la vente informe la personne déclarée adjudicataire lors de la première vente et lui restitue le montant versé de la consignation.

Quand il n'y a pas de surenchère, l'adjudicataire est rétroactivement considéré comme ayant eu la propriété définitive du bien dès le prononcé de l'adjudication.